برخی از اصطلاحات حقوقی و ثبتی 2

 21- حق انتفاع

حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد استفاده کند. به عنوان مثال فردی به فرد دیگری اجازه دهد در ساختمان اش به مدت دو سال زندگی کند. یعنی به آن حق سکنی دهد.

 

22- حق کسب و پیشه

حقی است برای مستاجر مکان تجاری مانند بازرگانان که به واسطه کسب معاش در یک مکان در طول زمان به دست می آورند. و با سرقفلی فرق می کند. حق پیشه به تنهایی قابل معامله نیست و مستاجر نمی تواند هم منافع عین مستاجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل کند و مالی از این راه به دست آورد بلکه هر دو را باید با هم منتقل کند. اما سرقفلی پولی است که مستاجر به مالک می دهد و در صورت انتقال اجاره به مستاجر دوم از او می گیرد.

 

23- زمین بائر

زمینی است که دارای مالک است ولی برای مدتی نامعلوم در آن کشت و زرع نمی شود.

 

24- زمین زراعی

زمین های زراعی آن دسته از زمین هایی هستند که در آنها محصولات زودبازده مانند گندم و جو کشت می شود. این نوع زمین ها اکثرا در روستاها و یا شهرهایی که قبلا روستا بوده اند وجود دارند.

 

25- سرقفلی

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وب سلب شده باشد. مطابق این تعریف سرقفلی نوعی اجاره است که اولا برای املاک تجاری است و ثانیا می تواند شرایط خاصی هم داشته باشد که قانون وقراداد حدود آن را تعیین می کنند.

 

26- سند مالکیت المثنی

وقتی که سند مالکیت از بین برود، مثلاً دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود، مالک میتواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.

 

27- صلح حقوق

زمانی که ارزش وام دریافتی از بانک یا موسسه مالی، بیشتر از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد، به این حالت از نظر حقوقی “صلح حقوق” گفته می شود. در این شرایط وام گیرنده فقط حق کسب و کار را از ملک مورد نظر دارد و حق هیچگونه معامله ای ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند.

 

28- عرصه و اعیان

به تمامی یک قطعه زمین “عرصه” می گویند. “اعیان” بخش ساخته شده واقع در آن زمین است. باید به این نکته توجه داشت که قسمت ساخته شده ای از زمین که مورد بحث یک سند باشد نیز اعیان است. به عنوان مثال به هر یک از آپارتمان هایی که بر روی یک زمین قرار دارد اعیان می گویند.

در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود.

 

29- قرارداد عادی

هرنوع قرارداد ویا نوشته ای  که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد (حتی به صورت دست نویس) ودر ذیل این قرارداد 3 نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضائی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد.

 

30- مالکیت رهنی

در مالکیت رهنی سند ملک، به نام مالک می باشد اما در رهن بانک یا موسسه وام دهنده است. و در صورتیکه مالک وام خود را نپردازد، بانک و یا موسسه مربوطه می تواند از طریق مراجع قضایی ملک را تصاحب کنید.

حالت دیگر به این صورت است که الزاما وام برای ملک گرفته نشده است؛ بلکه در مقابل دریافت یک وام، صاحب ملک سند را در گرو (رهن) بانک می گذارد.

 

31-  مالکیت تعاونی

یک تعاونی مسکن اعم از دولتی و یا خصوصی، زمین بزرگی را از طریق اعتبار تعاونی خود تهیه کرده و سپس اقدام به تفیک و واگذاری قطعات جدید به اعضا می کند. به این نوع مالکیت، تعاونی گفته می شود. معمولا این نوع زمین ها به قیمت ارزان و توسط سازمان ها و ارگانها خریداری می شوند.

 

32- مشجر

واژه مشجر به معنای دارای درخت می باشد. و به زمینی که دارای درخت است اصطلاحا زمین مشجر و یا همان باغ گفته می شود.

 

33- مالکیت قول نامه ای

برای برخی از املاک، مالک به هر دلیلی اقدام به گرفتن سند منگوله دار (سند رسمی) نکرده است. معامله این گونه املاک فقط با “قول نامه” یا همان “مبایعه نامه” و در بنگاههای املاک صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک “قول نامه ای” معروف هستند.

 

34- مالکیت مدت دار

در این نوع مالکیت، ملک برای مدتی معین که اکثرا 99 ساله است به فرد و یا ارگانی واگذار می شود و پس از سپری شدن دوره مورد توافق، ملک باید به صاحب پیشین آن بازگردد. در اغلب موارد، این نوع واگذاری از سوی دولت انجام می پذیرد.

 

35- متولی

به شخصی که امور موقوفه یک ملک وقفی را انجام می دهد و یا آن را اداره می کند، متولی می گویند. از نظر قانون، موقوفاتی که به دست متولیان اداره می شوند، “غیرمتصرفی” و آن هایی که به دست سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می شوند، “متصرفی” گفته می شود.

 

36- مراحل ساخت و ساز

برای ساخت و ساز یک ملک مراحل زیر باید به ترتیب طی شود:

تهیه دستور نقشه از شهرداری، تهیه نقشه های معماری توسط مهندس معمار، تهیه نقشه های سازه توسط مهندس محاسب، گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و شروع به کار، نظارت بر ساختمان توسط مهندس ناظر، اجرای تاسیسات توسط مهندس تاسیسات و برق، گرفتن پایان کار از سازمان مربوطه (شهرداری) و در نهایت در صورت لزوم تهیه صورت مجلس تفکیکی از سازمان ثبت.

 

37- مزایده

روشی برای فروش مال است که علاقه مندان خرید کالا یا ملکی با هم رقابت کرده و هر یک که مبلغ بیشتری پیشنهاد دهد کالا به او فروخته می شود. در مزایده باید مبنایی برای تعیین قیمت کالا وجود داشته باشد ولی در حراج چنین نیست.

 

38-  مستثنیات دین

اموالی که برابر قانون در هنگام اجراء و اقرار یا سند رسمی مشمول مقررات اجرا نیست و توقیف نمی شوند و به ضرر مالک محکوم و مدیون به فروش نمی رسد. مانند مسکن مورد نیاز کسی که محکوم شده است.

 

39- مشاع

وقتی یک ملک و یا ساختمانی چند مالک دارد و یا در یک ملک تعدادی مالک هر کدام سهم خود را دارند، به بخش های اشتراکی ملک مانند راه پله، بام و یا حیاط اصطلاحا مشاع می گویند. و به مجموع چنین بخش هایی مشاعات گفته می شود.

 

40- مشجر

مشجر به معنای دارای درخت می باشد. و به زمینی که دارای درخت است اصطلاحا زمین مشجر و یا همان باغ گفته می شود.

 

41- مهندس برق و تاسیسات

زمانیکه مساحت و طبقات ساختمان از مقادیری معین که قوانین آنها را تعیین می کند، بیشتر باشد، برای مسائل برقی و تاسیساتی باید به مهندسان برق و تاسیسات رجوع کنید تا آنها این موارد را طراحی و تایید کنند.

 

42- مهندس ناظر

برای ساخت یک ملک، نیاز به مهندس ناظر دارید. وظیفه مهندس ناظر، بازدید از کار شما در مراحل زمانی خاصی از پروژه می باشد و صحت و یا عدم صحت آن را به شهرداری یا سازمان مربوطه گزارش می دهد. برگه نظارت نیز توسط مهندس ناظر امضا شده و به شهرداری تحویل داده می شود.

 

43- وقف نامه

سند و یا نوشته ای است که وقف کننده مشخصات ملک وقفی و نحوه اداره و چگونگی مصرف درآمد و هر نوع مطلب مربوط به ملک وقفی را در آن بیان می کند. وقف نامه را نیز می توان در یک دفترخانه به ثبت رساند تا سند رسمی شود و یا اینکه می توان در حضور تعدادی شاهد و با امضای آن ها، آن را تنظیم کرد. البته توصیه می شود که حتما در دفترخانه ثبت شود تا بتوان از آن به عنوان یک سند رسمی استفاده کرد.

 

44- وکالت بلاعزل

در شرایطی که سند ملکی در رهن بانک است و یا سند آن آماده نیست و امکان تغییر مالکیت آن وجود ندارد، از طرف فروشنده به خریدار سندی در دفاتر رسمی تنظیم می شود که به آن “وکالت بلاعزل” می گویند. در حقیقت در این نوع وکالت فروشنده به خریدار وکالت فروش و تغییر نام سند را به خریدار می دهد تا پس از آزاد شدن سند از رهن و یا آماده شدن آن، خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده ملک را به نام خود ثبت کند.

 

45- ویلا

بناهای ویلایی آن دسته از بناها هستند که یک و یا چند طبقه بوده و از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تاسیساتی مستقل می باشد و با ساختمان و یا ملک دیگر مشترک نیستند.